Prazo para Reclamar Defeito em Imóvel Novo

Não existe "um" prazo de garantia de imóvel. Existem prazos diferentes para situações diferentes, e confundi-los pode fazer você perder um direito. A resposta rápida: vício aparente tem 90 dias da entrega; vício oculto tem 90 dias da descoberta; solidez e segurança têm garantia de 5 anos; e a ação indenizatória por vícios construtivos pode ir a 10 anos.

Vício aparente: 90 dias da entrega

Vício aparente é o defeito visível no ato da entrega: piso quebrado, pintura incompleta, porta que não fecha, torneira que não funciona. O CDC (art. 26, II) dá 90 dias para reclamar, contados da entrega das chaves.

É por isso que a vistoria no ato da entrega é tão importante: tudo que você vê e registra no dia é, por definição, vício aparente, e o registro é o que protege o prazo. O que não é registrado pode, depois, ser tratado como algo que surgiu por uso.

Vício oculto: 90 dias da descoberta

Vício oculto é o que não dava para ver na entrega e só se manifesta com o uso, como uma infiltração que aparece na primeira estação de chuva. Nesse caso, os 90 dias começam a contar quando o defeito se torna evidente (CDC, art. 26, §3º), não na entrega.

Solidez e segurança: 5 anos

Para problemas que afetam a solidez e a segurança da obra, o Código Civil (art. 618) estabelece uma garantia de 5 anos, contados da entrega. É uma garantia irredutível: vale mesmo que o contrato diga menos.

Ação indenizatória: 10 anos

Aqui está o ponto que separa a boa informação da ruim. Garantia não é o mesmo que prazo para processar. Quando a pretensão é de indenização por vícios construtivos, fundada no descumprimento do contrato, o prazo é de 10 anos, o prazo geral de prescrição do art. 205 do Código Civil. Ou seja: a garantia de solidez corre por 5 anos, mas a ação para ser indenizado por um vício pode ir a 10 anos.

Como proteger o seu prazo: registre e notifique

Registrar no Termo de Vistoria e reclamar por escrito não é só burocracia. Pelo CDC (art. 26, §2º), a reclamação comprovadamente formulada à construtora obsta a decadência até a resposta negativa, dada de forma inequívoca. Ou seja, notificar por escrito, com as não conformidades registradas e protocoladas, segura o seu prazo enquanto você aguarda a solução. Guarde todos os protocolos e datas.

O que fazer na prática

1. Faça a vistoria antes de aceitar e registre tudo com foto.
2. Não assine aceite total com impeditivos em aberto.
3. Notifique por escrito e protocole: a reclamação comprovada obsta a decadência até a resposta (CDC, art. 26, §2º).
4. Guarde tudo: Termo de Vistoria, fotos, protocolos e datas.

Para calcular seus prazos a partir da data de entrega das chaves, use o contador de prazo. Para saber o que observar no dia, veja o que olhar antes de aceitar.