Vistoria de Recebimento de Imóvel

A vistoria de recebimento é a inspeção feita antes de você aceitar a entrega de um imóvel novo, para verificar se ele foi construído conforme o contrato, o memorial descritivo e as normas técnicas. É o que separa um aceite seguro de um problema que você vai pagar sozinho depois.

Este guia reúne tudo: o que a vistoria é, o que mais leva à recusa, os prazos legais que começam a correr na entrega e o papel de cada um. Foi escrito por engenharia, não por redator genérico nem por quem nunca pisou em obra.

O que é a vistoria de recebimento

É a constatação, no momento da entrega das chaves, de que a unidade foi executada conforme o prometido e o que as normas exigem. O resultado é registrado no Termo de Vistoria de Obras, documento que a Lei 13.786/2018 cita como marco da entrega (o prazo de quitação do comprador conta a partir dele).

Três pontos a definem e a distinguem de outras inspeções:

• É comparativa, não só sensorial. O vistoriador compara o executado contra três réguas: o contrato e o memorial descritivo, a NBR 15575 (norma de desempenho) e o bom acabamento de obra. Por isso o memorial é insumo obrigatório, não opcional.
• Não é perícia. A vistoria constata que um defeito existe e o registra; não apura por que ele ocorreu.
• É um evento jurídico com prazo correndo. A partir da entrega, começam a correr os prazos legais para reclamar. Cada defeito não registrado no dia fica muito mais difícil de cobrar depois.

Quem aponta os erros e quem decide

Esta é a parte que mais gera confusão. O engenheiro aponta os erros, classifica e emite um parecer técnico; a decisão de aceitar ou recusar é sua, proprietário.

O engenheiro atesta a condição do imóvel (quais não conformidades existem e se são impeditivas ou pendências) e recomenda tecnicamente. Ele não "aprova" nem "reprova" o imóvel. Ele te dá a leitura técnica para que você decida com segurança. É por isso que o laudo tem valor: ele vem com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, obrigatória pela Lei 6.496/1977), que vincula o profissional ao que afirmou.

Comprador ou profissional? Escolha a sua trilha

Este guia serve aos dois lados da vistoria.

• Você vai receber seu imóvel? Veja o que olhar antes de aceitar as chaves e os prazos para reclamar defeito.
• Você é engenheiro ou vistoriador? Veja como fazer a vistoria passo a passo, o modelo de Termo de Vistoria e quanto cobrar.

As duas réguas: memorial descritivo e NBR 15575

A vistoria mede o imóvel contra duas referências objetivas.

A régua contratual é o memorial descritivo: o documento que lista o que foi prometido (metragens, materiais por ambiente, equipamentos inclusos, padrão de acabamento). Piso cerâmico entregue onde o memorial previa porcelanato é não conformidade, mesmo que esteja bem executado. Por isso o memorial precisa estar em mãos no dia.

A régua técnica é a NBR 15575, a Norma de Desempenho. Ela define critérios objetivos de desempenho (segurança estrutural, estanqueidade, desempenho térmico, acústico, lumínico e durabilidade) e a Vida Útil de Projeto (a estrutura, por exemplo, deve ser projetada para no mínimo 50 anos, sempre condicionada à manutenção correta).

Um ponto que quase todos erram: a NBR 15575 é de adoção, em tese, voluntária; ela se torna obrigatória quando incorporada a lei, contrato ou programa (como as exigências de financiamento). Na prática da habitação nova, sua observância é esperada e frequentemente exigida.

O que mais leva à recusa

Nem todo defeito tem o mesmo peso. A prática separa dois tipos:

• Impeditivo: compromete uso, segurança, estanqueidade ou funcionalidade. Justifica recusar a entrega até a correção.
• Pendência: diverge do contratado ou é defeito de acabamento, mas não impede o uso. Registra-se e cobra-se a correção.

Os impeditivos que mais aparecem:

Os critérios de quando cada defeito vira impeditivo estão em o que olhar antes de aceitar.

Os prazos legais

Não existe "um" prazo de garantia. Existem prazos diferentes para situações diferentes, e confundi-los é o erro mais comum.

Garantia não é o mesmo que prazo para processar: os 5 anos do art. 618 são uma garantia de solidez; o prazo para a ação indenizatória por vícios é de 10 anos. A explicação completa, com uma ferramenta que calcula seus prazos a partir da data da entrega, está em prazos para reclamar defeito.

O Termo de Vistoria e o custo

O documento de saída é o Termo de Vistoria de Obras, citado na Lei 13.786/2018 como marco da entrega. Um Termo bem feito traz identificação, parecer técnico, registro por ambiente com foto e classificação, lista de pendências com prazo, e as assinaturas com a ART. Veja o modelo comentado.

A vistoria feita por profissional custa, em geral, de R$ 300 a R$ 500 (apartamento pequeno) a R$ 700 a R$ 2.000 (profissional com marca e ART, imóvel maior). É uma fração do que custa consertar, sozinho, um impeditivo que passou. Veja quanto cobrar.

Por onde começar

• Vou receber meu imóvel: o que olhar antes de aceitar e meus prazos.
• Sou engenheiro ou vistoriador: passo a passo, modelo de termo e quanto cobrar.