Modelo de Termo de Vistoria de Obras na Entrega do Imóvel

O Termo de Vistoria de Obras é o documento que fecha a vistoria de entrega e registra, por escrito, o estado da unidade no momento das chaves. A Lei 13.786/2018 (a Lei do Distrato) cita o termo de vistoria de obras como marco contratual (o prazo de quitação do comprador conta a partir dele), mas não o institui nem define sua estrutura: o conteúdo vem do contrato e da boa técnica. Seu valor é prático e probatório, sobretudo quando acompanhado da ART.

Uma consequência prática forte: com as não conformidades registradas e a construtora notificada por escrito, o comprador preserva os prazos legais para exigir os reparos e, nos casos graves, discutir a recusa do aceite. O Termo é o documento que fundamenta essa cobrança.

Termo de Vistoria e laudo ABNT

Estrutura recomendada do Termo

1. Identificação: empreendimento, unidade, comprador, construtora, responsável técnico.
2. Data e hora da vistoria.
3. Parecer técnico (resumo): há impeditivos? É conforme com ressalvas? É conforme?
4. Registro por ambiente: para cada não conformidade, descrição, localização, foto (contexto e detalhe), classificação (impeditivo ou pendência).
5. Lista consolidada de pendências, com prazo de correção.
6. Metodologia e referências: memorial descritivo, NBR 15575 e normas aplicáveis.
7. Aceite e assinaturas: comprador, representante da construtora e responsável técnico.
8. ART: número da Anotação de Responsabilidade Técnica.

Exemplo de item bem registrado

Errado, como está na maioria dos modelos:

Banheiro social: piso com problema.

Certo:

Banheiro social, piso (impeditivo). Caimento insuficiente em direção ao ralo: a água empoça a cerca de 20 cm do ralo e não escoa. A medição indica caimento abaixo do mínimo normativo. Compromete a estanqueidade e o uso. Ação: refazer o caimento do contrapiso e a impermeabilização local antes do aceite. Fotos F12-contexto e F12-detalhe.

A diferença não é estética. O registro preciso é o que sustenta a cobrança e, se preciso, a prova.

O papel da ART

Sem ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, Lei 6.496/1977), o Termo é um documento particular de baixo valor probatório. A ART vincula o engenheiro ou arquiteto ao que foi afirmado e dá ao documento força de prova técnica. Para arquitetos, o equivalente é o RRT, do CAU. Emita e pague a ART antes de entregar o Termo, e inclua o número no documento.

O que invalida ou enfraquece o Termo

• Ausência de ART.
• Fotos insuficientes (anomalia sem evidência).
• Classificação ausente (não distinguir impeditivo de pendência).
• Recomendação genérica ("reparar") em vez de ação específica.
• Não declarar a metodologia e as referências (memorial, NBR 15575).

No EngiOS, o Termo sai da captura de campo (voz e foto por ambiente) já com a estrutura recomendada e a classificação sugerida, para o engenheiro revisar e assinar. Para montar o serviço, veja como fazer a vistoria e quanto cobrar.