Como Fazer a Vistoria de Recebimento de Obra: Passo a Passo

A vistoria de recebimento se faz em seis fases: ler o memorial, preparar o kit, percorrer por ambiente, testar o funcionamento, classificar cada defeito e montar o Termo de Vistoria. A diferença entre uma vistoria que protege o cliente e uma que deixa passar o impeditivo está no método, não na pressa.

Vale a fronteira desde já: a vistoria constata e registra não conformidades comparando o executado com o contratado. Ela não apura a causa (isso é perícia) e não "aprova" o imóvel. O engenheiro emite um parecer técnico; quem decide aceitar ou recusar é o proprietário.

Fase 1: ler o memorial descritivo

O checklist nasce do memorial descritivo, não de uma lista genérica. Antes de ir a campo, obtenha com o cliente o memorial descritivo de incorporação e o contrato de compra e venda. Deles você extrai:

• Metragens contratadas, para conferir com trena a laser.
• Materiais especificados por ambiente (piso, revestimento, metais, esquadrias).
• Equipamentos inclusos (marcenaria, ar-condicionado, automação).
• Padrão de acabamento contratado.

Material entregue diferente do especificado é não conformidade, mesmo que esteja bem executado.

Fase 2: o kit de equipamentos

Confirme antes com a construtora que energia e água estarão ligadas no dia. Sem isso, metade do checklist (tomadas, chuveiros, descargas) fica inválida.

Fase 3: o método por ambiente

A vistoria de entrega percorre por ambiente (sala, cozinha, cada quarto, cada banheiro, área de serviço, varanda, vaga, depósito). Em cada ambiente, uma sequência fixa evita esquecimentos: piso, depois paredes e teto, depois esquadrias, depois elétrica, depois hidráulica, depois marcenaria e acabamentos.

Registre também os itens conformes, não só os defeitos. No rito da entrega, a ausência de registro de um item pode ser interpretada contra o comprador depois.

Fase 4: teste funcional, não só visual

Não basta olhar, é preciso acionar:

• Esquadrias: abrir e fechar toda porta e janela; checar trava e vedação contra entrada de água e vento.
• Hidráulica: abrir todas as torneiras e chuveiros, dar descarga em todos os vasos, observar vazamento em conexões e registros, verificar o escoamento dos ralos.
• Elétrica: testar toda tomada (tensão correta), todo interruptor, campainha e interfone.
• Pisos: percussão para identificar peça com som oco; nível para conferir o caimento em áreas molhadas. Água que empoça é caimento insuficiente ou invertido.

Fase 5: classificar em impeditivo ou pendência

Para cada não conformidade, classifique:

• Impeditivo: compromete uso, segurança, estanqueidade ou funcionalidade (infiltração ativa, vazamento, caimento invertido, som oco, esquadria sem vedação, tensão invertida). É o que fundamenta a recomendação de recusar o aceite.
• Pendência: diverge do contratado ou é defeito de acabamento, sem impedir o uso (respingo de tinta, arranhão, rejunte manchado).

Essa classificação é o que transforma a lista em parecer. Os critérios objetivos estão em o que olhar antes de aceitar.

Fase 6: montar o Termo de Vistoria

De volta ao escritório, os registros viram o Termo de Vistoria de Obras: identificação, data, resumo do parecer, registro por ambiente com foto e classificação, lista de pendências com prazo, e assinaturas com a ART, que dá força de prova ao documento.

É a fase mais demorada e a que mais limita quantas vistorias você faz por mês. Veja o modelo de Termo de Vistoria e quanto cobrar pelo serviço.

O que a tecnologia assume

A parte mecânica (transcrever a voz, organizar fotos por ambiente, sugerir a não conformidade e a norma, montar o Termo) pode ser automatizada. O julgamento de cada defeito, a confirmação da classificação e a assinatura do parecer com ART continuam sendo do engenheiro. No EngiOS, a captura em campo por voz e foto já sai organizada por ambiente, com classificação sugerida, para o engenheiro revisar e assinar.